A relevância dos FIIs de Shoppings tem crescido significativamente nas análises de portfólio para a segunda metade do ano. Este cenário emerge em um período desafiador para os fundos imobiliários, que encerraram o primeiro semestre de 2026 com um declínio mensal de 1,21% em junho. Este resultado marca uma das piores performances mensais registradas em um ano, reflexo direto da pressão exercida pela escalada das taxas de juros de longo prazo e da proximidade do período eleitoral.
Diante desse contexto, o índice de Fundos de Investimento Imobiliário acumulou uma queda de 1,21% no ano, revertendo a trajetória positiva observada no início de 2026. Paralelamente, no âmbito macroeconômico, o Comitê de Política Monetária (Copom) implementou um corte na taxa Selic, que agora se encontra em 14,25%. No entanto, o comitê sinalizou que os riscos inflacionários permanecem assimétricos para cima, sugerindo um espaço limitado para novas reduções na taxa básica de juros e mantendo a pressão sobre os fundos de “tijolo”.
FIIs de Shoppings Fortalecem Recomendações no 2º Semestre
Com um panorama de taxas de juros de dois dígitos prolongado, as grandes instituições financeiras, como o Santander, estão ajustando suas orientações de investimento. A nova recomendação sugere um portfólio mais equilibrado, com alocação de metade dos recursos em fundos de “tijolo” (ativos físicos) e metade em fundos de “papel” (títulos de crédito imobiliário) para o segundo semestre.
As carteiras de investimentos que são acompanhadas pelo InfoMoney demonstram a persistência do segmento de logística na liderança em termos de indicações. Contudo, há um notável fortalecimento e reforço da participação dos FIIs de shoppings na lista de recomendações. A principal novidade deste ciclo é a inclusão do XP Malls (XPML11) no grupo dos fundos mais indicados para a virada semestral, destacando a percepção positiva do mercado em relação ao setor.
Análise Detalhada dos Fundos Imobiliários em Destaque
O setor de galpões logísticos mantém sua proeminência, com o Vinci Logística (VILG11) liderando o ranking de julho, totalizando seis recomendações. A Genial Investimentos sublinha a qualidade do portfólio, que abrange aproximadamente 390 mil metros quadrados, distribuídos em sete estados brasileiros. A carteira de locatários é robusta, contando com mais de 60 empresas, incluindo nomes como Tok&Stok, Ambev e Netshoes. A resiliência é demonstrada pela taxa de vacância de apenas 2% e um P/VP de 0,91, indicando desconto frente ao valor patrimonial. O fundo registrou retorno de -1,15% no ano e dividend yield de 10,63% nos últimos 12 meses.
O BTG Pactual ressalta a diversificação da base de inquilinos do VILG11 e sua forte exposição ao e-commerce, além dos contratos típicos que proporcionam potencial para revisões de aluguéis. Para o Santander Brasil, o VILG11 permanece como a escolha preferencial no segmento logístico, evidenciando a alta qualidade dos imóveis, uma taxa de ocupação superior a 95% e a capacidade sustentada de distribuição de rendimentos. A Empiricus Research também mantém a logística como a principal convicção setorial.
Com cinco indicações, o Bresco Logística (BRCO11) se destaca nas carteiras, conforme apontado pelo Santander Brasil. O fundo apresenta um portfólio diversificado composto por 14 galpões logísticos de alto padrão (AAA e AA), com localizações estratégicas. O BTG Pactual enaltece a considerável exposição de BRCO11 ao estado de São Paulo, seus imóveis de padrão altíssimo e a natureza atípica de seus contratos, que garantem previsibilidade de receita. Adicionalmente, observa-se um significativo potencial de valorização por meio de expansões de ativos. BRCO11 teve retorno positivo de 1,86% no ano e dividend yield de 9,87% em 12 meses.
O fundo HSI Malls (HSML11), direcionado a shoppings, garantiu espaço em cinco carteiras recomendadas. O BTG Pactual ressalta a localização estratégica dos empreendimentos em regiões maduras e resilientes, bem como um baixo nível de inadimplência e a participação majoritária em ativos, o que amplifica a capacidade de obter ganhos operacionais. A XP Investimentos embasa sua tese de investimento na gestão especializada e nos fundamentos operacionais robustos do portfólio de HSML11. Além disso, as instituições vislumbram margem para ganhos adicionais com a eventual alienação de ativos, que pode fortalecer a distribuição de rendimentos ao longo do segundo semestre. O retorno do HSML11 no ano foi de -3,08% e o DY em 12 meses de 9,75%.
Na categoria de fundos de recebíveis, o Kinea Rendimentos (KNCR11) somou quatro indicações e teve seu peso elevado na carteira do Santander em julho. O banco prioriza o crédito imobiliário no cenário de juros elevados, o qual favorece fundos com carteiras indexadas ao CDI. O KNCR11 apresenta um retorno anualizado de 7,03% e dividend yield de 13,82%. O BTG Pactual enfatiza a relevância de KNCR11 no segmento, sua elevada liquidez e a estratégia focada no “carrego” dos ativos até o vencimento. A XP Investimentos destaca a menor volatilidade deste fundo em comparação com seus pares, característica que confere previsibilidade à distribuição de proventos.
Imagem: infomoney.com.br
Outro fundo com quatro indicações é o Mauá Capital Recebíveis (MCCI11), que reúne uma carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) predominantemente indexados à inflação. A XP Investimentos indica um carrego atrativo, com rentabilidade implícita de IPCA + 9,7% ao ano, e um dividend yield anualizado próximo de 12,7%. MCCI11 teve um retorno no ano de 9,93% e DY de 13,33%. O BTG Pactual exalta a capacidade própria de estruturação e originação da gestão do MCCI11, a exposição a setores defensivos e garantias em regiões resilientes, que juntos consolidam a qualidade da carteira e a previsibilidade dos rendimentos.
No nicho de lajes corporativas, o VBI Prime Properties (PVBI11) é o único entre os mais recomendados, com quatro indicações. O fundo possui ativos premium em São Paulo, concentrados em regiões de alta demanda como a Faria Lima. Sua tese de investimento se baseia na alta qualidade dos imóveis e no excelente perfil de crédito de seus inquilinos. O BTG Pactual avalia o PVBI11 como um dos portfólios de lajes corporativas mais qualificados entre os FIIs, apresentando potencial de ganhos através da venda de ativos. Apesar de um dividend yield de 7,02%, mais baixo que o de pares, o fundo foca na valorização das cotas ao invés da distribuição corrente. PVBI11 teve um retorno de -7,77% no ano.
O fundo híbrido TRX Real Estate (TRXF11) também figura com quatro indicações. Seu portfólio mescla imóveis de renda urbana e varejo, majoritariamente com contratos atípicos e de longo prazo, garantindo a previsibilidade de receita. O BTG Pactual ressalta a exposição de TRXF11 a algumas das principais companhias do setor e o potencial de alienação de imóveis. TRXF11 apresentou retorno de -0,44% no ano e DY de 11,51%. O BB Investimentos salienta o dinâmico processo de reciclagem de ativos do fundo, com recentes aquisições e vendas que embasam um “guidance” de distribuição de cerca de R$ 0,93 por cota até o final do ano, além de um provento extraordinário de R$ 1,50 por cota anunciado em junho. Para mais informações sobre o Copom e as decisões sobre a taxa Selic, consulte a página oficial do Banco Central do Brasil.
A mais recente adição ao rol dos fundos mais recomendados é o XP Malls (XPML11), que conquistou espaço no BB Investimentos. O fundo é percebido como uma alternativa mais líquida e diversificada no segmento de shoppings, apresentando um desconto incomum frente ao seu valor patrimonial. Com retorno de 1,74% no ano e DY de 10,60%, XPML11 é um ponto de interesse. O Itaú BBA considera que o fundo revisou o seu guidance de distribuição para o próximo semestre, para uma faixa entre R$ 0,83 e R$ 0,92 por cota. Essa revisão ocorre em um contexto de redução do resultado acumulado ainda não distribuído e de um nível significativo de alavancagem. No entanto, mesmo com essas condições, o XPML11 continua entre as escolhas preferenciais das casas de investimento para o setor de shoppings.
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A transição para o segundo semestre de 2026 marca uma fase de adaptação para os investimentos em fundos imobiliários, com os FIIs de Shoppings ganhando uma posição mais robusta nas recomendações de mercado, embora o setor de logística mantenha sua relevância. Em um cenário de juros ainda elevados, a busca por portfólios equilibrados e ativos resilientes será fundamental. Para continuar acompanhando as tendências e análises do mercado financeiro e imobiliário, mantenha-se conectado às publicações em nossa editoria de Economia.
Crédito da imagem: InfoMoney
