Vacância: Por Que Fachadas Ativas SP Permanecem Vazias?

Um novo estudo revela uma tendência preocupante em São Paulo: a alta vacância de fachadas ativas em SP. A pesquisa, realizada pela Associação Comercial de São Paulo (ACSP), indica que entre 60% e 80% dos espaços comerciais no térreo de edifícios da capital paulista estão desocupados, mesmo após uma década da regulamentação desse tipo de uso do solo urbano.

A investigação, conduzida entre junho de 2024 e junho de 2025, analisou o impacto de uma década de políticas urbanísticas implementadas na cidade. O conceito de fachada ativa, que emergiu como parte do Plano Diretor de 2014 e foi consolidado pela Lei de Zoneamento de 2016, propõe a integração do comércio e serviços no térreo dos edifícios diretamente com o passeio público. Esse modelo de ocupação foi desenhado para revitalizar a vida urbana e fomentar o uso misto.

Para construtoras que aderiram a este modelo em áreas classificadas como Zonas de Estruturação Urbana, tipicamente localizadas perto de grandes eixos de transporte público, foram concedidos incentivos significativos. Um dos principais benefícios foi a exclusão da área das fachadas ativas do cálculo da área total construída, efetivamente permitindo um aumento do potencial construtivo dos empreendimentos sem custos adicionais. Esse subsídio visava estimular a adesão e promover a

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, integrando melhor os edifícios com o espaço público.

Crescimento Sem Ocupação: Um Paradoxo Urbano

Os dados do levantamento da ACSP revelam um paradoxo: apesar do notável crescimento na implementação de fachadas ativas, a ocupação efetiva desses espaços comerciais falha. Desde a introdução da regulamentação, o número de projetos com fachadas ativas nos eixos de estruturação urbana cresceu de apenas 4 para 218 empreendimentos. Da mesma forma, a proporção de unidades residenciais nessas áreas passou de 6,5% antes da Lei de Zoneamento para expressivos 24%.

Contrariando as expectativas de uma cidade mais vibrante e com maior oferta de serviços de rua, a pesquisa aponta que a grande maioria dessas fachadas permanece inativa. Muitos locais sequer exibem placas de “aluga-se”, sinalizando a dificuldade persistente em atrair lojistas e empreendedores para os espaços.

Para Paula Freire Santoro, urbanista e coordenadora do LabCidade da Universidade de São Paulo (USP), o cenário não surpreende. Em entrevista ao g1, ela explicou que, embora a proposta inicial fosse incentivar a vida nas ruas e o uso misto, na prática, as fachadas ativas se tornaram predominantemente um meio para que os incorporadores pudessem ampliar a área construída sem custos adicionais. “Para as incorporadoras, não importa que a fachada esteja ocupada. O que importa é a área construída não computável que o empreendedor vai ganhar, podendo construir mais, vender mais e aumentar o seu valor geral de venda”, destacou a urbanista.

Radiografia da Desocupação: Bairros Mais Afetados

A análise de campo da pesquisa da ACSP abrangeu três importantes eixos da capital paulista: Vila Mariana, Ibirapuera e Rebouças, revelando altos índices de vacância em todos eles.

• Vila Mariana: Registrou a maior taxa de desocupação, com 80% dos espaços comerciais vazios. Das 45 lojas mapeadas, apenas 9 estavam em funcionamento.
• Ibirapuera: Apresentou 70% de lojas desocupadas. Dos 43 pontos analisados, 13 estavam em operação.
• Rebouças: Embora com o menor índice entre os eixos pesquisados, a taxa ainda é elevada, atingindo 63,3% de desocupação. De um total de 49 lojas (31 vazias e 18 ocupadas), a maioria estava inoperante.

Santoro argumenta que a situação mascara distorções profundas. Longe de promover o comércio local e diversificado, muitos desses empreendimentos atraem exclusivamente grandes redes comerciais ou, na maioria dos casos, permanecem vazios. O pequeno comércio de bairro – padarias, açougues, salões de beleza – não consegue competir com os elevados valores de aluguel e acaba sendo substituído por grandes marcas “gourmetizadas” ou, simplesmente, pelo vazio urbano. Para mais informações sobre o planejamento urbano da cidade, consulte o Portal de Urbanismo da Prefeitura de São Paulo.

Entendendo as Raízes da Vacância

O levantamento da ACSP identificou múltiplos fatores que contribuem para a expressiva taxa de vacância. A complexa interação dessas barreiras dificulta a ocupação e a dinamização dos espaços comerciais:

1. Estacionamento Insuficiente ou Ausente: Considerada a principal barreira, a falta de vagas de estacionamento é um impedimento significativo para atrair consumidores. Na Vila Mariana, por exemplo, apenas 13,3% das lojas disponíveis possuíam vagas.
2. Falhas Técnicas nos Projetos: Problemas estruturais, como pé-direito inadequado, ventilação deficiente e ausência de áreas viáveis para carga e descarga, tornam os espaços impróprios para diversas atividades comerciais.
3. Legislação e Comunicação Visual: Regras estritas para a comunicação visual e a percepção de falta de clareza na legislação acabam por desmotivar empresas a investir nesses espaços, limitando a atratividade e personalização dos estabelecimentos.
4. Dificuldade de Atração e Comercialização: A escassez de placas de “aluga-se” na maioria das fachadas desocupadas evidencia uma ineficiência na comercialização e um desafio persistente em conectar os proprietários dos espaços com potenciais lojistas.

Adicionalmente, Paula Santoro ressalta que muitos desses espaços foram adaptados para áreas de uso comum dos condomínios, como salões de festas, ou foram posicionados em andares superiores, perdendo a conexão direta com o nível da rua e, consequentemente, com a dinâmica dos pedestres. Outro ponto relevante é a resistência de moradores de edifícios de alto padrão em ter comércios como bares, restaurantes ou academias nos térreos, temendo barulho ou outros transtornos.

Imagem: g1.globo.com

Quem Consegue Ocupar as Fachadas Ativas?

O estudo da ACSP observou um padrão claro nos espaços que, de fato, estão ocupados: a predominância de grandes redes de supermercados e lojas de conveniência. Marcas como Oxxo, Minuto Pão de Açúcar, Carrefour e Multicoisas possuem a robustez financeira necessária para arcar com os custos elevados de aluguel e manutenção desses locais.

Na Vila Mariana, a categoria “comércio, mercados e variedades” foi responsável por 55,56% das lojas ocupadas. No Ibirapuera, a mesma categoria representou 30,77% da ocupação. No eixo Rebouças, por sua vez, “restaurantes, lanchonetes e bares” se destacaram, ocupando 33,33% das fachadas ativas em funcionamento.

A pesquisadora Paula Santoro faz um apontamento crítico: a desocupação massiva está diretamente ligada ao aumento dos custos e à subsequente expulsão do pequeno comércio local. Ela questiona: “Qual comerciante foi para a fachada ativa de um prédio novo? Os que têm maior capacidade de pagamento, porque os preços da terra estavam muito altos.” Isso leva ao desaparecimento do mercadinho da esquina, do açougue, do cabeleireiro, que, por sua vez, não possuem condições financeiras de arcar com os altos aluguéis de lojas em empreendimentos recém-construídos, impactando negativamente a diversidade comercial dos bairros.

O Futuro e as Recomendações para as Fachadas Ativas

Apesar dos desafios apresentados, a pesquisa da ACSP conclui que as fachadas ativas ainda são um instrumento urbanístico em processo de amadurecimento. Embora enfrentem altas taxas de vacância, esses espaços têm o potencial de valorizar os empreendimentos imobiliários e de contribuir significativamente para a dinamização da vida urbana.

Para otimizar a implementação e o funcionamento das fachadas ativas, o documento da ACSP propõe uma série de recomendações:

• Consultorias Especializadas: Desenvolver serviços de consultoria técnica específica durante as fases de projeto e construção dos edifícios.
• Revisão de Regras de Comunicação Visual: Avaliar e flexibilizar as normas para a comunicação visual dos estabelecimentos, permitindo maior atratividade e personalização.
• Soluções de Estacionamento: Criar e implementar soluções eficazes de estacionamento, incluindo áreas dedicadas para carga e descarga, mitigando a principal barreira identificada.

Antonio Carlos Pela, vice-presidente da ACSP e coordenador do Conselho de Política Urbana (CPU) da associação, ressalta a importância deste levantamento. Ele afirma que os dados concretos obtidos sobre a efetividade das fachadas ativas servirão como base para os futuros debates e trabalhos técnicos do conselho, especialmente na revisão do Plano Diretor Estratégico, prevista para 2029. Este esforço reforça o papel da ACSP como intermediário entre a sociedade civil e o poder público, buscando soluções que promovam um desenvolvimento econômico e urbano sustentável para a cidade de São Paulo.

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A problemática da desocupação das fachadas ativas em São Paulo, evidenciada pela pesquisa da ACSP, destaca a complexidade do planejamento urbano e seus desafios na prática. Este panorama exige uma reavaliação das estratégias atuais para garantir que esses espaços cumpram seu objetivo de fomentar um ambiente urbano mais integrado e diverso. Para continuar explorando debates e análises sobre o desenvolvimento de São Paulo e outras metrópoles, convidamos você a acessar nossa editoria de Cidades e acompanhar as últimas novidades.

Crédito da imagem: Cíntia Acayaba/g1 e Reprodução/Google Street View