A Reforma Tributária redefine o imposto sobre o aluguel por temporada no Brasil, inaugurando uma nova fase para investidores do mercado imobiliário. Anteriormente considerada como mera renda imobiliária, a locação de curta duração passa a ser enquadrada como uma atividade econômica estruturada, alterando fundamentalmente o regime de apuração fiscal e as obrigações para os proprietários. Essa transição demanda um planejamento estratégico e cuidadoso por parte de todos os envolvidos, com efeitos diretos sobre a carga tributária.
A transformação vai além de uma simples reinterpretação; ela reorganiza a sistemática de taxação do segmento, elevando significativamente os encargos fiscais. Os maiores impactos são previstos para pessoas físicas que exploram propriedades por diárias ou períodos breves, uma modalidade popularizada por plataformas digitais de hospedagem. Especialistas do mercado tributário apontam que esta mudança fiscal trará desafios, exigindo maior preparo dos investidores para manter a rentabilidade dos seus ativos.
Reforma Tributária Altera Imposto de Aluguel por Temporada
Segundo Tiago Conde Teixeira, renomado tributarista e sócio do Sacha Calmon-Misabel Derzi Consultores e Advogados, além de professor do IDP, a nova legislação introduz uma percepção diferente do Estado sobre o modelo de locação temporária. A partir de agora, esta forma de aluguel é vista como uma atividade econômica de prestação de serviços. Essa classificação inovadora tem implicações diretas e abrangentes na metodologia de tributação aplicada a este setor.
Em termos práticos, o setor de aluguel por temporada agora se enquadra nas novas incidências de Impostos sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Esses tributos incidirão diretamente sobre a receita bruta das operações, e não mais sobre o lucro líquido. Tal alteração impõe uma pressão considerável sobre as margens de lucro dos investidores, especialmente naqueles empreendimentos que possuem custos operacionais elevados, períodos de vacância ou forte sazonalidade.
Teixeira enfatiza que o desafio não se limita a um aumento quantitativo do imposto, mas sim a uma alteração qualitativa na forma de cálculo. Ele explica que “Tributos sobre consumo não levam em conta despesas ou períodos sem ocupação”. Isso significa que, independentemente da ociosidade do imóvel ou dos custos de manutenção, a receita gerada estará sujeita à nova carga tributária. A mudança completa a paisagem de avaliação de investimentos neste nicho do mercado imobiliário.
É crucial notar que a Reforma Tributária, embora impacte significativamente a tributação da atividade de aluguel por temporada, não promove alterações no Imposto de Renda (IR), que continua a ser cobrado normalmente sobre os rendimentos auferidos. O grande ponto de alerta, segundo os especialistas consultados, reside na coexistência do Imposto de Renda com os recém-criados tributos sobre a atividade econômica. Sem um planejamento fiscal adequado, essa combinação de impostos pode levar a uma notável redução da rentabilidade.
Investidores podem perceber um fluxo contínuo de dinheiro entrando, mas com uma fatia consideravelmente menor de lucro remanescente após o período de apuração fiscal. Além disso, o novo modelo tributário tende a incrementar a sofisticação da fiscalização e expandir as obrigações acessórias, elevando os riscos para proprietários que operam de maneira desorganizada ou sem formalização, como reportado em fontes como Exame.
A consolidação dessas mudanças foi formalizada pela Lei Complementar nº 214/2025. Essa legislação estabelece de forma clara que a locação por temporada, especificamente contratos com duração inferior a 90 dias, será equiparada a serviços de hospedagem, similar a hotéis e pousadas. Como consequência direta, essa atividade agora está sujeita ao IBS e à CBS, embora com a aplicação de um redutor de 40% sobre a alíquota padrão, o que visa mitigar parcialmente o impacto fiscal.
Milton Fontes, tributarista do Peixoto & Cury Advogados, salienta que esta é uma alteração profunda que transforma significativamente a carga tributária, sobretudo para indivíduos. Antes da implementação da reforma, uma pessoa física basicamente se preocupava apenas com o Imposto de Renda, aplicando-se uma alíquota máxima de 27,5%, e não estava sujeita a tributos sobre o consumo nem tinha a obrigação de emitir documentos fiscais. O cenário, contudo, se modifica drasticamente com as novas regras.
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No sistema atual, além do Imposto de Renda, a pessoa física enfrentará a incidência do IBS e da CBS. Em um exemplo de aluguel que gere R$ 10 mil, a carga tributária total para a pessoa física pode atingir aproximadamente 44%. Em contrapartida, uma pessoa jurídica operando sob o regime de lucro presumido poderia ter uma carga tributária próxima de 27%, ou até inferior, dependendo de sua capacidade de aproveitamento de créditos fiscais. Essa disparidade evidencia a importância de reavaliar o formato jurídico da operação.
A avaliação dos advogados indica que a tributação do aluguel por temporada para quem opera como pessoa física pode virtualmente dobrar. Assim, a estruturação do negócio por meio de uma pessoa jurídica (PJ) tende a se mostrar consideravelmente mais eficiente e vantajosa após as diretrizes da Reforma Tributária, principalmente para proprietários que gerenciam múltiplos imóveis ou que registram um volume substancial de receitas provenientes das locações. A flexibilidade e a possibilidade de otimização fiscal tornam o modelo PJ mais atraente.
Conforme aponta Fontes, “A opção pela pessoa física ficou muito mais onerosa e mais sensível à fiscalização, inclusive com o avanço do Cadastro Imobiliário Brasileiro.” Este cenário não significa que a formalização via pessoa jurídica se torne compulsória para todos, mas sim que passa a ser uma alternativa crucial que precisa ser cuidadosamente analisada em cada caso individual. Estruturas como as holdings patrimoniais ganham relevância não apenas pela eficiência tributária, mas também como mecanismos de organização e proteção do patrimônio.
Para os especialistas do setor, o aluguel por temporada continua sendo uma excelente opção de investimento, especialmente em regiões com grande apelo turístico, polos corporativos e centros urbanos densos. Contudo, o que realmente muda é o perfil de gestão e operação desse investimento. De uma abordagem que era quase passiva, ele evolui para um modelo que exige uma gestão ativa, uma precificação estratégica e, fundamentalmente, um planejamento tributário robusto.
O tributarista Tiago Conde Teixeira sumariza: “O investimento deixa de ser quase passivo e passa a exigir gestão, precificação correta e planejamento tributário.” Ele complementa, afirmando que “A Reforma Tributária não mata o negócio, mas pune quem não se adapta.” Nesse novo panorama, a improvisação perde seu lugar. O planejamento detalhado deixa de ser um diferencial e se torna uma condição essencial para preservar as margens de lucro e garantir a viabilidade econômica do aluguel por temporada nos próximos anos, preparando os investidores para um mercado mais complexo e regulamentado.
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As modificações impostas pela Reforma Tributária são um divisor de águas para quem investe ou pretende investir em aluguéis de temporada. Entender as novas regras e buscar a orientação de especialistas é vital para não ser pego de surpresa e otimizar os retornos. Mantenha-se atualizado sobre o cenário econômico e fiscal acompanhando mais notícias em nossa editoria de Economia.
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