Os FIIs em 2025 protagonizaram um cenário de valorização expressiva, alcançando o melhor desempenho anual dos Fundos de Investimento Imobiliário desde 2019. O Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (Ifix), que reúne os FIIs de maior negociação na Bolsa brasileira, encerrou o período com um notável crescimento de 21,14%. Este resultado superou significativamente a performance de 2019, quando o indicador havia acumulado uma alta de 35%, demonstrando a recuperação do setor e a forte atratividade desses ativos.
Individualmente, diversos fundos se destacaram com rentabilidades impressionantes, alguns registrando ganhos superiores a 50%. Esse panorama positivo para o setor de fundos imobiliários em 2025 é amplamente atribuído à expectativa crescente do mercado para o início do ciclo de cortes da taxa básica de juros, a Selic, que na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central, em 10 de dezembro de 2025, foi mantida em 15% ao ano.
FIIs em Destaque: 2025 tem Melhor Ano e Alta do Ifix em 21%
A manutenção da taxa Selic em patamares elevados foi interpretada pelo mercado como um sinal de estabilidade econômica, conforme detalhado em relatório gerencial do Patria Malls FII. A postura assertiva do Banco Central nesse período contribuiu para ancorar as expectativas dos investidores, reduzindo a percepção de risco e fortalecendo o apelo dos FIIs. Especialistas do mercado consideram que a Selic está próxima de seu pico, abrindo caminho para que investidores capitalizem com a valorização dos fundos imobiliários à medida que o ciclo de cortes nos juros seja implementado.
Os FIIs de Maior Valorização em 2025
Diante deste cenário promissor, diversos fundos imobiliários experimentaram um crescimento excepcional em suas cotas. Entre os destaques, o RBR Log (RBRL11) registrou um salto notável de 55,27%, considerando a variação da cota e os dividendos pagos ao longo de 2025. O Patria Malls (PATL11) seguiu de perto com um aumento de 54,77%, enquanto o Bluemacaw Logística (BLMG11) completou o pódio com uma valorização de 50,12%. Outros FIIs que apresentaram um desempenho robusto incluem VILG11 (47,29%), BROF11 (46,41%), BPML11 (41,20%), BTAL11 (40,90%), CPSH11 (40,55%), HCTR11 (40,45%) e HSML11 (40,21%). Os dados da Economatica, datados de 30 de dezembro de 2025, ressaltam o vigor do mercado de FIIs durante o ano.
Movimentações Estratégicas e Fusões em Potencial
O RBRL11, que liderou a lista de valorização dos FIIs em 2025, finalizou em dezembro a venda integral de seu portfólio para o XP Log (XPLG11) por R$ 690 milhões. Esta operação abrangeu a alienação de seis propriedades, totalizando uma área bruta locável (ABL) de 208 mil metros quadrados. A gestão do RBR Log, conforme relatório mensal, indicou que a “reciclagem” do portfólio visa proporcionar exposição a novos ativos logísticos, caracterizados por bons pagamentos de renda e localizações estratégicas, compondo um portfólio com relações de risco/retorno ainda mais vantajosas. A transação com o XPLG11 gerou um lucro superior a R$ 40 milhões e resultará em uma isenção da taxa de gestão para os cotistas do fundo por um período de 36 meses, destacando as eficiências operacionais e ganhos para os investidores dos Fundos de Investimento Imobiliário envolvidos.
Paralelamente, o PATL11, com um patrimônio de R$ 487 milhões, possui atualmente quatro imóveis que totalizam 151 mil metros quadrados de ABL. Este portfólio está sob o escrutínio do Patria Log (HGLG11), que manifestou a intenção de se consolidar como o maior FII do mercado por meio de aquisições estratégicas, incluindo a potencial incorporação de vários fundos. A taxa de vacância atual dos imóveis do PATL11 é de 2,7%, com espaços locados para oito inquilinos de grande porte, como BRF, Nissan, SEB, Xerox e Shopee. Em 8 de dezembro, o PATL11 distribuiu dividendos de R$ 0,57 por cota, o que correspondeu a um dividend yield mensal de 0,91%. No acumulado de 12 meses, este percentual atingiu 10,52%, segundo a plataforma Status Invest. Se a incorporação pelo HGLG11 for concluída, o PATL11 seria liquidado, um movimento significativo para os fundos imobiliários do segmento logístico.
Os Fundos de Menor Desempenho e Maiores Dividendos
Enquanto a maioria dos FIIs comemorava ganhos, uma minoria encerrou 2025 no campo negativo. O Urca Prime (URPR11) registrou a maior queda entre os fundos do Ifix, com um recuo de aproximadamente 26%. Apenas três fundos fecharam o ano em baixa, incluindo MFII11 (-3,09%) e ARRI11 (-2,61%), de acordo com dados da Economatica até 30 de dezembro de 2025.
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No que tange à distribuição de dividendos, o Hectare CE (HCTR11), classificado como “high yield” e, portanto, de maior risco, se destacou com o maior dividend yield entre os principais FIIs, entregando um retorno de 22,49% em 2025. Outros FIIs que superaram a marca de 20% de retorno com dividendos foram Gazit Malls (GZIT11) com 21,53%, Valora Renda Imobiliária (VGRI11) com 20,54% e BTG Pactual Shoppings (BPML11) com 20,52%. A lista dos dez maiores pagadores do período até 28 de dezembro de 2025 inclui também KIVO11 (19,19%), CACR11 (18,95%), RZAK11 (18,67%), KORE11 (18,24%), OUJP11 (17,62%) e LIFE11 (17,20%). O dividend yield é influenciado tanto pelo valor distribuído quanto pela cota do fundo. No caso do HCTR11, embora tenha visto uma valorização forte em 12 meses (superior a 36%), suas cotas ainda acumulam queda expressiva no longo prazo, sendo negociado hoje a cerca de 20% de seu valor patrimonial, muito abaixo dos mais de R$ 160 que já atingiu, um fato que eleva o percentual do retorno em dividendos para investidores que optaram por esses fundos imobiliários de maior risco.
Para mais detalhes sobre as decisões e perspectivas da política monetária no Brasil, é possível consultar os comunicados do Banco Central do Brasil.
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Este ano notável para os fundos imobiliários em 2025 reafirma sua posição como uma classe de ativos dinâmica e com grande potencial de valorização, especialmente em um cenário de expectativas para cortes na Selic. Acompanhe nossas próximas análises e mantenha-se informado sobre as tendências do mercado financeiro e imobiliário em nossa editoria de Economia.
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