Centro de SP: Magik JC aposta na reoxigenação e moradia

Para muitos habitantes de São Paulo, o coração da metrópole é frequentemente associado a problemas como negligência governamental, acúmulo de lixo, criminalidade e a persistente questão do tráfico. Entretanto, André Czitrom, CEO da incorporadora Magik JC, compartilha uma visão entusiasmada pela área central, buscando catalisar uma verdadeira reoxigenação do Centro de São Paulo através da oferta de moradias de qualidade, a preços acessíveis e com um propósito social impactante.

A história da Magik JC começou na década de 1970, fundada pelo romeno Joseph Czitrom com o intuito de empreender no Brasil. Por muitos anos, a empresa desenvolveu projetos habitacionais em diversas localidades da zona leste de São Paulo, construindo edifícios que abrangiam desde o segmento econômico até o de alto padrão, demonstrando versatilidade e alcance no mercado imobiliário paulistano.

Centro de SP: Magik JC aposta na reoxigenação e moradia

A incorporadora destacou-se em 2009 ao ser uma das pioneiras na aprovação de negócios junto à Caixa Econômica Federal no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida. Um momento decisivo para a Magik JC ocorreu seis anos depois, quando André Czitrom se uniu a seu pai para direcionar o foco da empresa para empreendimentos na região central. Em paralelo a essa mudança de rumo, a Magik JC estabeleceu o Soma (Sociedade Organizada de Moradia Acessível), uma iniciativa social concebida para assistir grupos vulneráveis como mães solo, refugiados e moradores de cortiços distantes, que enfrentavam dificuldades para custear um aluguel no centro. Czitrom compara o centro a “um churrasco” onde falta um “sopro”, enfatizando que a infraestrutura (metrô, museus) já existe.

Perspectivas do Mercado Imobiliário Atual

Na avaliação de André Czitrom, o mercado imobiliário brasileiro atravessa um período de significativa maturidade, embora historicamente tenha sido percebido como conservador e lento em aderir a novas tecnologias e tendências. Segundo ele, as grandes empresas ainda concentram boa parte do mercado, o que, de certa forma, contribui para um cenário mais fechado. O executivo, com 25 anos de experiência no setor, relata ter navegado uma fase próspera entre 2000 e 2014, período desprovido de grandes crises. Contudo, a crise de 2015 foi um aprendizado rigoroso, cujas lições, segundo ele, prepararam o mercado para os desafios subsequentes, não havendo, em sua percepção, uma crise de magnitude semelhante no presente momento.

A demanda no segmento econômico continua alta em todo o território nacional. Em referência a programas habitacionais como o Minha Casa, Minha Vida, que representam um pilar essencial para a realização do sonho da casa própria para milhões de brasileiros, a Caixa Econômica Federal desempenha um papel fundamental no apoio a esse mercado.

A Maturação Impulsionada pela Pandemia

A pandemia da COVID-19 impactou severamente o setor, com uma escalada drástica nos custos de construção e nos índices. Essa alta nos preços levou muitos clientes à impossibilidade de arcar com os novos valores, forçando empresas a grandes aportes financeiros ou, em alguns casos, à beira da falência. Czitrom relata que a Magik JC, por ser uma empresa de menor porte e por contar com a experiência do seu pai Joseph Czitrom, pôde antecipar alguns movimentos e se posicionar de maneira mais cautelosa. Para ele, a pandemia atuou como um catalisador para a maturidade, estimulando a adoção de novas tecnologias, inteligência e eficiência em um mercado antes avesso a mudanças rápidas.

Diferenças e Convergências: Luxo vs. Econômico

No que tange aos segmentos imobiliários, Czitrom observa uma migração estratégica de construtoras do médio padrão para o alto e altíssimo padrão, áreas consideradas mais resilientes a crises econômicas. Surpreendentemente, para aqueles que atuam no Minha Casa, Minha Vida, a realidade não é muito diferente da dos segmentos de luxo. As dificuldades de financiamento tornam-os semelhantes: ambos requerem forte apoio bancário ou capital próprio/investidor. Enquanto o altíssimo luxo atrai pelo desejo e encantamento, o segmento econômico, apoiado por programas como o Minha Casa, Minha Vida, responde a uma necessidade primordial de moradia.

Estratégia para Ocupar o Centro e o Propósito Magik JC

Encontrar terrenos na região central de São Paulo apresenta um desafio significativo devido à sua escassez. Empresas de grande porte não se interessam por esses espaços, frequentemente pequenos demais para suas estratégias de escala. A Magik JC, por outro lado, baseia seu negócio em projetos menores na região central, buscando um impacto localizado. Czitrom prefere o termo “reoxigenação” em detrimento de “requalificação”, pois o segundo, em sua visão, pode sugerir um estado inicial deplorável, o que nem sempre é o caso. O centro possui qualidades históricas e uma infraestrutura consolidada – como metrô e museus –, e o “sopro” de revitalização viria através de empreendimentos acessíveis, com design e arquitetura cuidadosamente elaborados.

Em resposta à legislação paulista que fomenta o retrofit na região, a Magik JC expressa interesse nesse segmento. Embora reconheça a complexidade de reformar edificações antigas, que muitas vezes revelam desafios imprevistos, Czitrom considera os empreendedores de retrofit como “verdadeiros heróis”. Há um desejo da incorporadora em desenvolver projetos de retrofit através do Minha Casa, Minha Vida, um interesse também manifestado pela Caixa Econômica Federal.

Mudança da Sede do Governo Estadual para o Centro

A potencial mudança da sede do governo estadual do Morumbi para o centro é vista como uma medida excelente por Czitrom. No entanto, ele adverte para o risco de atração de especuladores que, sem conhecimento profundo do local e sua história, poderiam atuar de forma oportunista. Esse cenário distorce os preços de referência para proprietários e prejudica empreendedores do comércio, comprometendo o objetivo de tornar a região mais vibrante. Controlar esse mercado livre é um desafio, mas a vinda do governo é aguardada com otimismo.

Imagem: www1.folha.uol.com.br

Operação e Projeções da Magik JC

Atualmente, a Magik JC registra R$ 200 milhões em vendas anuais. A estratégia da empresa para os próximos três anos é crescer de forma responsável e orgânica, com uma meta de alcançar R$ 380 milhões em vendas. André Czitrom, juntamente com Joseph, os sócios-fundadores, mantém-se ativamente envolvido nas operações diárias da companhia, que acumula 55 anos de história, com a ambição de perpetuar seu legado por mais cinco décadas e meia. Czitrom descreve a empresa como “artesanal”, onde cada projeto possui uma identidade singular, exigindo investimentos significativos de tempo e capital. Para ele, o crescimento, ainda que seja mais moderado, desde que mantenha a qualidade, já será motivo de satisfação, mas há a consciência de que uma empresa estagnada corre o risco de sucumbir.

A Transição para o Foco no Centro em 2015

O direcionamento da Magik JC para as construções no centro de São Paulo aconteceu em 2015, um período de grande crise para o setor. Esse foi também um momento de amadurecimento pessoal e profissional para André Czitrom. Formado em engenharia, ele buscou uma pós-graduação em história da arte e estudos de impacto social nos Estados Unidos. Ao retornar, transformado, mas ainda profundamente ligado ao mercado imobiliário e com a filha a caminho, sentiu a necessidade de atuar. Consultou seu pai, Joseph Czitrom, seu mentor. Inspirado pela história da cidade, pela arte e pelo impacto social, André enxergou uma oportunidade única: aplicar a expertise da Magik JC em projetos econômicos na desejada região central, aliando boa arquitetura, propósito e um legado significativo, com a colaboração de arquitetos renomados.

Trabalhar com o pai não era um plano pré-determinado para André, que iniciou sua carreira na Gafisa aos 17 anos. No entanto, sempre acompanhava o pai em suas atividades. A colaboração ocorreu de forma natural quando André sentiu que poderia agregar à companhia. Sua experiência prévia como empreendedor em uma incorporadora que montou e depois vendeu, somada ao conhecimento de Joseph na construção de projetos econômicos e à força da estrutura já existente da Magik JC, foi a combinação ideal. Ele valoriza o “núcleo bem formado” da empresa, o que facilita a busca por inovações e melhorias, reconhecendo a base sólida construída pelo pai.

Soma: O Projeto de Aluguel Social da Magik JC

No decorrer de seus projetos habitacionais, a Magik JC notou que muitas pessoas interessadas em seus empreendimentos nunca poderiam adquirir um imóvel – seja por preferência ao aluguel ou por não serem aprovadas pela Caixa, devido à complexidade burocrática. Identificou-se um mercado e, simultaneamente, o potencial para um impacto social positivo. Surgiu assim o Soma, um projeto voltado para o aluguel. A incorporadora captou recursos na Bolsa com o apoio de empresas como Din4mo e Gaia, além da assessoria do escritório TozziniFreire, para viabilizar edifícios de aluguel. Com esse modelo, os inquilinos, anteriormente morando em cortiços ou imóveis precários, puderam ocupar apartamentos de alta qualidade arquitetônica no centro de São Paulo, pagando um valor acessível de R$ 1.300 mensais.

O maior desafio do Soma é sua escalabilidade. A obtenção de financiamento é dificultada pelos altos juros, mesmo para investidores com foco em impacto. Nos prédios geridos pela Magik JC, há um diferencial na gestão condominial: o enfoque vai além da simples administração de aluguéis. Existe uma rede de apoio: em caso de perda de emprego, por exemplo, a empresa atua na realocação do inquilino. Profissionais especializados auxiliam na seleção das famílias, visando fomentar uma comunidade resiliente e apoiar seus moradores.

RAIO-X | André Czitrom, 42

Formado em Engenharia Civil pela Universidade Presbiteriana Mackenzie e com pós-graduação em História da Arte pela FAAP, André Czitrom iniciou sua trajetória profissional na Gafisa. Posteriormente, fundou sua própria incorporadora, encerrando a sociedade para unir forças com seu pai, Joseph Czitrom, na Magik JC.

Confira também: artigo especial sobre leis e valortrabalhista

A visão de André Czitrom para a revitalização e aposta em moradias acessíveis no centro de São Paulo exemplifica um novo paradigma para o desenvolvimento urbano, unindo o potencial do mercado imobiliário a um profundo compromisso social. Compreender as complexidades e oportunidades desse segmento é fundamental para o futuro das grandes metrópoles. Continue explorando as tendências do mercado e as análises aprofundadas sobre o setor urbano e econômico em nossa editoria de Cidades.

Crédito da imagem: – Eduardo Knapp/Folhapress