Barra Funda: Lançamentos de Imóveis Compactos Explodem

Na zona oeste da capital paulista, a Barra Funda: Lançamentos de Imóveis Compactos Explodem, redefinindo sua paisagem urbana. Antigamente conhecida por seus galpões e fábricas desativadas, o bairro alcançou reconhecimento global ao ser eleito o terceiro mais “cool” do mundo pelo respeitado guia britânico Time Out. Essa valorização se manifesta diretamente no mercado imobiliário, que observa uma corrida por empreendimentos com unidades residenciais cada vez mais compactas, em resposta ao perfil dinâmico da região, posicionando a Barra Funda como um novo epicentro da moradia em São Paulo.

A história da Barra Funda é marcada por ciclos de transformação. Nos anos 1920, era um polo industrial, abrigando grandes fábricas de tecidos, além de armazéns de café e depósitos essenciais para o abastecimento da metrópole. Contudo, a desindustrialização dos anos 1990 deixou um rastro de imóveis abandonados e galpões ociosos. Foi nesse cenário de efervescência que artistas, coletivos culturais e pequenos negócios viram uma oportunidade de ocupar o espaço, atraídos pelos preços acessíveis e pela estratégica proximidade com o centro da cidade. Essa transição cultural pavimentou o caminho para o robusto ciclo de verticalização que se observa atualmente.

Barra Funda: Lançamentos de Imóveis Compactos Explodem

O presente da Barra Funda a coloca em destaque no cenário imobiliário paulistano, registrando uma das maiores concentrações de novos projetos residenciais. Thiago Yaak, CEO da startup de inteligência imobiliária Liquid, destaca que “Em 2024 foram lançadas quase 5.000 novas unidades residenciais, número que colocou o bairro no topo da cidade. Isso elevou a população local em mais de 130% na última década, e a tendência é de continuidade”. Esse expressivo aumento no número de imóveis disponíveis ressalta a velocidade com que o bairro se adapta às novas demandas, impulsionado por seu reconhecimento internacional e infraestrutura crescente.

Os novos empreendimentos que chegam ao mercado são majoritariamente compostos por apartamentos de um e dois dormitórios, cujas áreas variam entre 26 e 40 metros quadrados, com preços que flutuam de R$ 260 mil a R$ 400 mil. A atração principal dessas construções está na ampla oferta de serviços internos nos condomínios, um diferencial para o público que prioriza a praticidade, a localização próxima ao centro de São Paulo e um menor investimento inicial, quando comparado a outras regiões valorizadas na cidade.

Empresas renomadas no setor como Cury, Plano&Plano, Riva/Direcional, HM e Vivaz estão na linha de frente desses lançamentos, focando em compradores de primeiro imóvel. Além disso, o bairro também abre espaço para projetos de padrão médio, como o Side Barra Funda, desenvolvido pela Trisul, e empreendimentos de alto padrão em suas imediações, como o Jardim das Perdizes, da Tecnisa. Essa pluralidade de ofertas confirma a Barra Funda como um ponto de confluência capaz de atender tanto a demanda popular quanto a famílias de classe média, evidenciando sua versatilidade no setor de habitação.

Um levantamento exclusivo da Brain Inteligência Estratégica, feito sob encomenda para a Folha, revelou dados impressionantes sobre os lançamentos na Barra Funda. Em 2024, foram registradas 4.982 unidades lançadas, um salto de quase vinte vezes em relação às 264 unidades de 2023. A predominância é notável em plantas de dois dormitórios, totalizando 3.753 unidades, seguidas por aquelas com um dormitório, que somam 1.229 unidades. A ausência de lançamentos de imóveis com três ou quatro dormitórios em 2023, 2024 e nas projeções para 2025 reforça a inclinação do mercado para um público mais jovem e para investidores que buscam alta liquidez e retorno rápido.

As vendas de imóveis na Barra Funda acompanham a intensa atividade de lançamentos. Enquanto 2023 fechou com 853 unidades comercializadas, o ano de 2024 registrou um salto significativo, alcançando 3.075 vendas. Até o mês de agosto do ano corrente, já foram contabilizadas 2.366 unidades vendidas, sendo 1.106 de um dormitório e 1.260 de dois dormitórios, números que consolidam a forte demanda pela região. A acessibilidade do custo de entrada em comparação a áreas como Pinheiros ou Perdizes é um fator chave, permitindo que diversos públicos tenham acesso ao bairro.

Neste ano, 1.065 unidades foram lançadas especificamente na Barra Funda. O valor médio geral de lançamento está em cerca de R$ 365,1 mil, para uma área média de 34 metros quadrados, resultando em um preço médio de R$ 10.739 por metro quadrado. No segmento de dois dormitórios, o tíquete médio sobe para R$ 376,6 mil, com unidades de aproximadamente 37 metros quadrados. Já os apartamentos de um dormitório são comercializados por cerca de R$ 264,1 mil, com área média de 26 metros quadrados.

No mercado de revenda, os valores por metro quadrado geralmente superam os dos lançamentos, atingindo uma média de R$ 11.604. Um imóvel de um dormitório com 43 metros quadrados, por exemplo, é revendido por uma média de R$ 471.491. Curiosamente, o metro quadrado mais caro no mercado de revenda é o de dois dormitórios, cotado a R$ 11.713/m², o que atesta a forte procura e valorização desses imóveis na região. Um apartamento de quatro dormitórios com 204 m² pode chegar a R$ 2.370.719,00.

A Barra Funda também se destaca no mercado de locação, onde demonstra uma robusta demanda. Para apartamentos de um dormitório (36 m²), o aluguel médio é de R$ 2.245, equivalente a R$ 63/m². Já para duas unidades com 51 m², o custo médio é de R$ 2.996 (R$ 59/m²). O valor geral médio de locação na região é de R$ 2.901, para uma área de aproximadamente 48 m² e custo de R$ 60/m². Esse patamar é similar ao de bairros adjacentes como Perdizes ou Higienópolis, embora nestes se concentrem mais edifícios voltados para a alta renda, com unidades de metragem significativamente maior. Esse fenômeno de verticalização acompanha a expansão demográfica na capital paulista, dados estes que podem ser explorados em levantamentos do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, o IBGE: população de São Paulo.

Thiago Yaak, da Liquid, ressalta a “mobilidade ímpar” como a principal vantagem competitiva da Barra Funda. A região oferece uma vasta rede de transporte público, que inclui metrô, trem e rodoviária, além de rápido acesso às marginais da cidade. Adicionalmente, o bairro é um polo cultural, abrigando o Memorial da América Latina, diversas casas de show e a proximidade do Allianz Parque, fatores que atraem jovens profissionais. Esse público, que busca morar perto do transporte, ter uma vida noturna agitada e trabalhar em espaços de coworking, também estimula o mercado de locação por temporada, chamando a atenção de pequenos investidores. Para atender a essa demanda, os novos empreendimentos disponibilizam diversas áreas comuns, como minimercado, lavanderia compartilhada, academia, bicicletário e pet place.

O morador atual da Barra Funda não busca apenas uma casa, mas sim uma integração completa com o que o bairro tem a oferecer: cultura vibrante, música diversificada, gastronomia requintada e uma mobilidade incomparável, segundo Yaak. O CEO da Liquid projeta que a Barra Funda tem o potencial de se tornar um “laboratório para o futuro do setor imobiliário paulistano: compacto, central, conectado e diverso.” O grande desafio para as incorporadoras, contudo, será o de equilibrar o volume de novos empreendimentos com a diversificação de produtos, ao mesmo tempo em que a infraestrutura local deve acompanhar o intenso adensamento populacional para garantir um crescimento sustentável.

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Em síntese, a Barra Funda está no centro de uma transformação urbana e imobiliária, impulsionada pela valorização de seu estilo de vida e pela demanda por soluções de moradia eficientes. Este cenário reflete não apenas o dinamismo da zona oeste paulistana, mas também as tendências futuras do setor. Para aprofundar a compreensão sobre os movimentos do mercado e seus impactos, acesse a nossa seção de Economia, onde oferecemos análises diárias sobre as principais tendências e acontecimentos financeiros.

Eduardo Knapp/Folhapress