Os lançamentos imobiliários em Barra Funda, na zona oeste de São Paulo, testemunham um movimento de rápida ascensão no mercado. Considerado o terceiro bairro mais “cool” do planeta pelo guia britânico Time Out, a região transformou-se em um epicentro para empreendimentos que apostam na comercialização de unidades residenciais de metragem reduzida, adequadas ao perfil dinâmico de seus moradores e investidores.
Historicamente, a Barra Funda possuía características industriais e logísticas, abrigando desde fábricas de tecidos até armazéns de café e depósitos na década de 1920. Após um período de desindustrialização nos anos 1990, o bairro viu seus galpões e imóveis esvaziados serem gradualmente ocupados por artistas, coletivos culturais e pequenos empreendimentos. Essa transição cultural, impulsionada por custos mais acessíveis e pela proximidade do centro de São Paulo, preparou o terreno para o intenso ciclo de verticalização que o bairro experimenta atualmente.
Lançamentos Imobiliários em Barra Funda Disparam com Imóveis Compactos
De acordo com Thiago Yaak, CEO da startup de inteligência imobiliária Liquid, a Barra Funda consolidou-se como um dos distritos com maior concentração de lançamentos em São Paulo. Em 2024, a área registrou quase 5.000 novas unidades residenciais, um número que a colocou na liderança da cidade. Essa intensa atividade resultou em um crescimento populacional superior a 130% na última década, uma tendência que, segundo especialistas, deve continuar nos próximos anos.
Os novos empreendimentos têm um foco claro: apartamentos de um ou dois dormitórios, com dimensões variando entre 26 e 40 m², e preços que oscilam entre R$ 260 mil e R$ 400 mil. A atração principal desses imóveis reside na ampla gama de serviços e comodidades oferecidos dentro dos próprios condomínios. Essa estratégia visa atender a um público que prioriza a praticidade, a localização estratégica próxima ao centro urbano e a possibilidade de adquirir um imóvel com um valor de entrada mais acessível em comparação com regiões adjacentes.
Empresas como Cury, Plano&Plano, Riva/Direcional, HM e Vivaz estão na vanguarda dessa movimentação, direcionando seus projetos principalmente para compradores em busca do primeiro imóvel. Simultaneamente, o mercado na Barra Funda também abriga empreendimentos de padrão médio, como o Side Barra Funda da Trisul, e até projetos de alto padrão no seu entorno, a exemplo do Jardim das Perdizes da Tecnisa. Yaak enfatiza que essa pluralidade confirma a capacidade da Barra Funda de atender a diversos segmentos de público, desde o comprador popular até famílias da classe média.
Um levantamento exclusivo da Brain Inteligência Estratégica, realizado a pedido da Folha, detalhou que a Barra Funda concluiu o ano de 2024 com 4.982 unidades lançadas. Este volume representa um aumento de quase 20 vezes em relação às 264 unidades de 2023. A maior parte desses lançamentos concentrou-se em plantas de dois dormitórios (3.753 unidades), seguidas por apartamentos de um dormitório (1.229 unidades). Em um contraste significativo, não foram identificados lançamentos de unidades com três ou quatro dormitórios em 2023, 2024 ou nas projeções para 2025, o que solidifica o enfoque no público jovem e em investidores interessados na liquidez proporcionada pelos imóveis compactos.
As vendas refletem esse ritmo acelerado. Em 2023, 853 unidades foram comercializadas. Já em 2024, esse número subiu para 3.075 unidades. Até agosto do ano atual, 2.366 unidades já haviam sido vendidas, sendo 1.106 de um dormitório e 1.260 de dois dormitórios, demonstrando a forte demanda e o sucesso comercial da estratégia.
Neste ano, 1.065 unidades foram lançadas especificamente na Barra Funda. O preço médio geral de lançamento estava em aproximadamente R$ 365,1 mil, para uma área média de 34 m², resultando em um preço médio por metro quadrado de R$ 10.739. Para apartamentos de dois dormitórios, o tíquete médio eleva-se para R$ 376,6 mil, com metragem média de 37 m², enquanto os de um dormitório registram um valor de R$ 264,1 mil por uma área de 26 m².
Imagem: www1.folha.uol.com.br
No mercado de revenda, o valor por metro quadrado tende a ser mais elevado do que nos lançamentos, com uma média de R$ 11.604/m². Por exemplo, um imóvel de um dormitório com 43 m² é revendido por cerca de R$ 471.491. Já unidades maiores, como apartamentos de quatro dormitórios (204 m²), alcançam aproximadamente R$ 2.370.719. Segundo a Brain, os imóveis de dois dormitórios são os mais valorizados no mercado de revenda, com um metro quadrado custando R$ 11.713.
A demanda por locação na Barra Funda também é expressiva. O valor médio para um dormitório (36 m²) é de R$ 2.245, equivalendo a R$ 63/m². Para dois dormitórios (51 m²), o aluguel médio é de R$ 2.996 (R$ 59/m²). Em termos gerais, a locação média na região para uma área de 48 m² custa R$ 2.901, com R$ 60/m². Estes patamares são comparáveis a bairros como Perdizes ou Higienópolis, embora essas regiões concentrem majoritariamente edifícios com unidades maiores e voltadas para o público de alta renda. Mais detalhes sobre este mercado e rankings globais de bairros “cool” podem ser encontrados em Time Out, a fonte da distinção internacional do bairro paulistano.
Thiago Yaak destaca a “mobilidade ímpar” como o principal diferencial competitivo da Barra Funda. A combinação de acesso a metrô, trem, rodoviária e a rápida conexão com a marginal Pinheiros, somada à diversidade de opções culturais — como o Memorial da América Latina, casas de show e o vizinho Allianz Parque — cria um ambiente único. Este conjunto de fatores atrai principalmente jovens profissionais em busca de proximidade ao transporte público, vida noturna ativa e espaços de coworking, perfil que também impulsiona o mercado de locação por temporada e atrai pequenos investidores. Para atender a este público, os novos empreendimentos vêm equipados com áreas comuns funcionais, como minimercados, lavanderias compartilhadas, academias, bicicletários e espaços para pets. O morador da Barra Funda busca integrar-se ao dinamismo do bairro, desfrutando de sua oferta cultural, musical, gastronômica e, primordialmente, de sua excelente mobilidade.
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Conforme Yaak, a Barra Funda está se posicionando como um “laboratório do futuro do setor imobiliário paulistano”, caracterizado por ser compacto, central, conectado e diverso. O desafio para as incorporadoras, no entanto, é equilibrar esse volume de lançamentos com a necessária diversificação de produtos e o acompanhamento do adensamento populacional com uma infraestrutura urbana adequada. Manter-se informado sobre essas transformações é crucial para quem deseja entender as tendências de desenvolvimento nas grandes cidades brasileiras.
Crédito da Imagem: Eduardo Knapp/Folhapress
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