As novas regras do Campo de Marte, na zona norte de São Paulo, têm gerado discussões acaloradas entre o mercado imobiliário e as autoridades aeronáuticas. Essas modificações, implementadas a partir de setembro, restringem significativamente a altura de novas construções em um extenso raio ao redor do aeroporto, gerando preocupação em diversos setores da capital paulista e de municípios vizinhos. A mudança, centrada na transição para operações de voo por instrumentos, redesenha o cenário de desenvolvimento urbano e impacta diretamente o planejamento de empreendimentos na metrópole.
Desde abril, uma área com cerca de 20 quilômetros de raio, que antes operava majoritariamente sob voo visual (VFR), passou a ter suas operações migrando para o Sistema de Pouso por Instrumentos (IFR). Para a garantia da segurança operacional desses voos, qualquer nova edificação que ultrapasse a cota de 45 metros de altura em relação ao terminal aeroviário, dentro desse raio ampliado, exige uma autorização formal do Departamento de Controle do Espaço Aéreo (Decea), órgão da Força Aérea Brasileira (FAB). Anteriormente, a necessidade desse aval se limitava a um raio bem menor, de apenas 2,5 quilômetros, alterando drasticamente o alcance das restrições.
Novas Regras do Campo de Marte Impactam Construção em SP
De um lado, a Força Aérea Brasileira e a Pax Aeroportos, concessionária responsável pela gestão do terminal, minimizam as possíveis consequências adversas dessas diretrizes. Eles argumentam que a segurança do espaço aéreo é prioritária e que as medidas são essenciais para a modernização das operações. Do outro, representantes de associações do setor imobiliário e diversas autoridades do poder público expressam veementemente sua preocupação com os entraves que essas regulamentações podem impor ao avanço urbano, à produção habitacional e à realização de projetos públicos e privados essenciais para o progresso da cidade.
O Impacto para o Mercado Imobiliário e o Planejamento Urbano
Para o setor de construção civil, as repercussões das novas exigências são múltiplas e preocupantes. Representantes das incorporadoras afirmam que a altura dos novos prédios poderá ser drasticamente reduzida em comparação aos planejamentos originais, comprometendo a viabilidade econômica de muitos projetos. Adicionalmente, o tempo para liberação de novos empreendimentos, que já costuma ser longo no país, pode ser ainda mais estendido devido à necessidade da aprovação prévia do Decea, adicionando uma etapa burocrática significativa.
A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento trouxe dados alarmantes que ilustram a magnitude do impacto: a parcela do território municipal sob algum tipo de restrição construtiva devido ao Campo de Marte saltou de modestos 2,98% para expressivos 52,7%. Isso atinge regiões consideradas cruciais para o desenvolvimento urbano e habitacional da cidade. Além disso, ao considerar as áreas restritas pelos três grandes aeroportos que servem São Paulo – Campo de Marte, Congonhas e Guarulhos – a porcentagem total do território com limitações passou de 64% para 71%.
Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP, entidade de representação do setor imobiliário paulista, levantou um questionamento incisivo: “O aeroporto do Campo de Marte é, dos três aeroportos, o mais baixo de todos por estar na várzea. Então a cidade inteira será atingida por uma restrição de gabarito, e não é só o setor imobiliário, mas qualquer hospital, universidades, equipamentos em geral. Por tão pouco, por quatro voos por dia, você vai submeter a cidade a uma restrição de construções dessa magnitude?”. A posição do Campo de Marte, em altitude inferior aos outros terminais, demanda uma dinâmica de restrições distinta, amplificando seu efeito sobre a metrópole.
A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) endossa as críticas, estimando que as medidas poderão acarretar um custo extra de até R$ 2,7 bilhões anuais para as empresas do setor. Em nota, a entidade salientou a desproporcionalidade da medida: “Não é razoável que uma mudança voltada a uma parcela restrita da população prejudique milhares de famílias e enfraqueça o planejamento urbano de São Paulo. A Abrainc defende uma solução construída por meio do diálogo, que preserve a segurança do espaço aéreo sem comprometer a construção de moradias, a geração de empregos e o desenvolvimento.”
Análise da FAB e Pax Aeroportos: Estabilidade nas Análises do Decea
Em contraponto às manifestações de preocupação, um argumento central do setor aeronáutico, representado pela FAB e pela Pax Aeroportos, baseia-se na análise dos pareceres técnicos emitidos pelo Decea. Eles apontam que, apesar do aumento significativo no volume de solicitações, a proporção de pedidos que exigem uma avaliação técnica mais aprofundada permaneceu estável. O Decea registra um aumento de 48% nos pedidos de pareceres para novas obras nessa área.
Durante o período de julho a 15 de dezembro de 2025, ainda sob as regras do voo visual (VFR), foram 6.399 pedidos, dos quais 4.175 foram aprovados imediatamente, e 728 (equivalente a 12%) seguiram para um processo de análise técnica. Já entre 16 de dezembro de 2025 e 30 de junho de 2026, considerando a transição para as operações IFR (por instrumentos), o número de pedidos saltou para 8.187. Nesse novo período, 4.656 projetos foram imediatamente aprovados, e 1.081 (13%) viraram processos de análise mais detalhada. A Força Aérea Brasileira destaca que a Agência Nacional de Aviação Civil (ANAC) também monitora esses aspectos regulatórios e de segurança, enfatizando a seriedade do processo. Saiba mais sobre o trabalho do Departamento de Controle do Espaço Aéreo (DECEA) da FAB acessando o site oficial do DECEA.
Essa estabilidade no percentual de pedidos que requerem um exame mais aprofundado é utilizada pelo Decea como evidência de uma atuação técnica e criteriosa, que busca conciliar o avanço urbano com a segurança e a eficiência das operações aéreas. Rogerio Prado, CEO da PAX Aeroportos, reitera essa visão: “A implantação do IFR no Campo de Marte não altera o desenvolvimento urbano de São Paulo. Dados do DECEA mostram que, já sob análise IFR, 13% dos pedidos de autorização para construção no entorno do aeroporto seguiram para análise técnica mais profunda, praticamente o mesmo percentual do período anterior, que foi de 12% sob VFR, comprovando a compatibilidade da operação por instrumentos com a atividade imobiliária”.
Imagem: infomoney.com.br
A Modernização do Aeroporto e Seus Desdobramentos
A transição de voos visuais (VFR), nos quais os pilotos se orientam pela visão, para voos por instrumentos (IFR), guiados por equipamentos e procedimentos específicos, foi uma cláusula contratual estabelecida quando a Pax assumiu a concessão do Campo de Marte, em 2022. Essa modernização é parte de uma estratégia da empresa, que também arrematou o Aeroporto de Jacarepaguá no Rio de Janeiro, para viabilizar uma expansão gradual dos tipos de aeronaves aptas a utilizar o aeroporto paulistano. No primeiro momento, as operações IFR serão limitadas a um período específico, das 6h às 6h59, com um máximo de quatro pousos ou decolagens. A expectativa, porém, é que esse volume seja ampliado progressivamente no futuro.
Desafios e Soluções para Construtoras
A diretora executiva da GPC Assessoria Aeroportuária, Mônica Marcondes de Castilho, aponta para bairros como Perdizes, na Zona Oeste, Santana, na Zona Norte, e até mesmo o centro expandido de São Paulo, por estarem mais próximos do Campo de Marte, como as regiões mais diretamente afetadas. As normativas para as operações IFR resultaram na elaboração de um plano de proteção que institui diferentes limites de altura para as construções, todos baseados na altitude em relação ao nível do mar.
A situação anterior permitia, em algumas circunstâncias, a obtenção de uma dispensa para a necessidade de aprovação formal de empreendimentos pela Aeronáutica. Atualmente, Mônica Marcondes de Castilho revela que essa dispensa está sendo emitida com raridade, exigindo que praticamente todos os projetos sejam submetidos ao processo completo de aprovação. O que antes levava em torno de três semanas para ser concluído, agora pode se estender por quase 60 dias, aumentando a incerteza e o prazo dos empreendimentos.
A procura por serviços de consultoria especializados, como os oferecidos pela GPC Assessoria Aeroportuária, que auxiliam as construtoras a navegar pelo rigoroso crivo da Aeronáutica, registrou um aumento substancial. Mônica ressalta que um projeto não é inviabilizado de forma automática se exceder a altitude máxima inicial. Existe a possibilidade de se aplicar o chamado “princípio de sombra”, uma regra prevista nas normativas aeronáuticas.
Em essência, esse princípio argumenta que um novo empreendimento, se localizado em uma posição de menor altitude e dentro de um volume de “sombra” de um obstáculo já existente (como um prédio mais alto), não criaria uma nova interferência significativa para as operações aéreas, além daquela já estabelecida. Contudo, a especialista alerta que a aplicação do critério de sombra não é um processo automático e que nem todo obstáculo pré-existente pode ser utilizado como gerador de sombra, demandando análises técnicas complexas e específicas.
As notícias das cidades paulistas e as questões de planejamento urbano frequentemente geram intensos debates, e as regras do Campo de Marte não são exceção. O equilíbrio entre o desenvolvimento imobiliário e a segurança do tráfego aéreo se mostra um desafio contínuo que exige diálogo constante e soluções criativas por parte de todas as partes envolvidas.
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Em suma, as novas regulamentações para construções no entorno do Campo de Marte delineiam um cenário de incertezas e novos desafios para o mercado imobiliário e para o desenvolvimento urbano de São Paulo. Enquanto as autoridades aeronáuticas defendem a importância da segurança das operações aéreas por instrumentos, o setor construtivo clama por soluções que não inviabilizem a habitação e o crescimento econômico da metrópole. A busca por um consenso que concilie os interesses é fundamental. Para continuar acompanhando as atualizações sobre o impacto dessas regras e outras notícias relevantes, convidamos você a explorar mais os conteúdos de nossa editoria de Cidades.
Crédito da Imagem: Ilustrativa