Em 2025, os FIIs Logísticos Lideram Mercado e Superam Expectativas, consolidando-se como os “queridinhos” dos investidores ao apresentarem o mais forte desempenho dentre todos os Fundos de Investimento Imobiliário. Com uma valorização média notável de 30% no período, esses fundos de galpões impulsionaram significativamente o mercado de FIIs, que registrou seu melhor ano desde 2019.
O panorama geral para os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) foi extremamente positivo em 2025. O setor encerrou o ano com um avanço de 21,14%, marcando o melhor resultado desde 2019, ano em que os indicadores do mercado haviam registrado uma expansão ainda maior, de 35%. A vasta maioria dos segmentos que compõem o universo dos FIIs exibiu um forte rendimento, contribuindo para essa performance robusta.
Dentro deste cenário de forte valorização, foi o segmento de galpões que realmente brilhou. Os dados, compilados a partir de um estudo conduzido pelo InfoMoney em parceria com a Economatica e que utiliza as classificações do Clube FII para os fundos do Ifix, apontam para uma liderança clara. Para reiterar o ponto central de nossa análise, observe-se que os
FIIs Logísticos Lideram Mercado e Superam Expectativas em 2025
, destacando-se como a classe de ativos com o maior retorno entre as categorias mais relevantes listadas no Ifix, o índice que agrega os Fundos Imobiliários com maior liquidez na Bolsa de Valores.
Embora os fundos logísticos tivessem a dianteira, outras classes de FIIs também apresentaram performances notáveis em 2025. Os Fundos Imobiliários de shopping/varejo, assim como os de lajes comerciais (voltados para escritórios) e os multiestratégia, registraram retornos médios acima de 25%. Essa variação é reflexo de um mercado aquecido e da busca por diversificação de ativos pelos investidores. Outras categorias, como Agronegócio e Recebíveis Imobiliários, também demonstraram resultados positivos, confirmando a resiliência do segmento de FIIs como um todo.
Análise do Desempenho dos Segmentos de FIIs
Um levantamento detalhado de desempenho em 2025, com base em dados da Economatica e classificações do Clube FII (ambos com informações atualizadas em 30 de dezembro de 2025), revelou a disparidade de retornos entre os diversos segmentos do mercado de FIIs. A categoria logística, com 13 fundos, apresentou uma performance de 30,14%, o maior percentual registrado. Os fundos de multiestratégia (12 fundos) alcançaram 26,58%, enquanto shopping/varejo (10 fundos) e lajes comerciais (13 fundos) obtiveram 25,83% e 25,02%, respectivamente. Outros segmentos notáveis incluem FIIs híbridos (12 fundos) com 21,97% e os de recebíveis imobiliários (38 fundos), que registraram 19,11%.
O Crescimento Consistente dos FIIs Logísticos
O atrativo dos **FIIs logísticos** reside não apenas nos números finais, mas também na solidez dos dados operacionais e nas perspectivas estruturais que fundamentam seu crescimento. Conforme análise divulgada pelo FII XP Selection (XPSF11), o terceiro trimestre de 2025 reforçou a robustez do setor, com métricas que indicam um dinamismo contínuo e a permanência dos galpões no centro do interesse dos investidores do segmento imobiliário. Para quem busca aprofundar seus conhecimentos sobre o funcionamento e o panorama geral dos Fundos Imobiliários no Brasil, uma referência importante pode ser encontrada no portal InfoMoney, que oferece guias e notícias atualizadas sobre o mercado.
Imagem: infomoney.com.br
Uma das evidências mais contundentes dessa pujança foi a redução da taxa de vacância do setor logístico, conforme dados da Buildings citados pela gestão do XPSF11. Este indicador, que mede o percentual de espaços vagos, decresceu de 7,8% para 7,3% no período, considerando todas as classes de ativos. Essa queda, considerada bastante expressiva, foi impulsionada por uma absorção líquida de espaço que superou a marca de 1 milhão de metros quadrados, mesmo diante da adição de cerca de 850 mil metros quadrados de novo estoque ao mercado. Tal equilíbrio entre a oferta e a demanda atesta a vitalidade e a saúde do setor de fundos logísticos, com o aumento da demanda absorvendo grande parte dos novos empreendimentos.
Fatores de Impulso e Previsibilidade de Receitas
A diminuição consistente na vacância reflete-se diretamente na valorização dos preços médios de locação, conforme apontado pelo relatório do XPSF11, que ressalta uma predileção crescente por galpões de maior qualidade. Esse cenário favorece também o crescimento de projetos no formato built to suit (BTS), empreendimentos construídos sob medida para um locatário específico, que já nascem com contratos de locação de longo prazo, mitigando riscos e conferindo maior previsibilidade às receitas dos fundos logísticos. Adicionalmente, a tese positiva para o segmento é reforçada por fatores estruturais relacionados ao e-commerce. A ampla variedade de produtos vendida online demanda áreas de armazenamento consideravelmente maiores do que as empregadas no varejo físico tradicional – um fenômeno amplamente conhecido como multiplicador logístico, garantindo demanda contínua por infraestrutura de galpões.
Principais Destaques entre os FIIs Logísticos em 2025
O protagonismo dos fundos logísticos se estende também à lista dos FIIs com maior valorização em 2025. É notável que as quatro primeiras posições dessa seleta relação foram ocupadas por ativos dessa mesma classe. Entre os FIIs que apresentaram as maiores valorizações, os destaques foram o RBRL11, com expressiva alta de 55,27% no ano, seguido de perto pelo PATL11, que subiu 54,77%. O BLMG11 e o VILG11 também registraram desempenhos impressionantes, com valorizações de 50,12% e 47,29% respectivamente, consolidando a dominância dos fundos logísticos no topo da rentabilidade anual. Outros nomes como BROF11 (46,41%), BPML11 (41,20%), BTAL11 (40,90%), CPSH11 (40,55%), HCTR11 (40,45%) e HSML11 (40,21%) também demonstraram forte apreciação ao longo do ano de 2025.
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Em suma, o ano de 2025 firmou os **FIIs logísticos** não apenas como a classe de ativo mais rentável do mercado imobiliário, mas também como um segmento robusto, apoiado por indicadores operacionais saudáveis e fatores estruturais de longo prazo, como o avanço do e-commerce. Sua capacidade de gerar valor e atrair investimentos reforça seu papel de destaque no portfólio dos investidores. Para mais análises e atualizações sobre o mercado de capitais e outros temas relevantes para seus investimentos, continue acompanhando nossa editoria de Economia.
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