Em um panorama de recuperação gradual no setor de escritórios, certos portfólios imobiliários se destacam pela sua inquestionável qualidade, porém são negociados com significativas desvalorizações. Este é o cenário atual do FII PVBI11, conhecido como VBI Prime Properties.
De acordo com Fernando Didziakas, sócio-diretor da Buildings, este fundo se posiciona como detentor do principal portfólio de lajes corporativas disponíveis entre os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) listados na bolsa, considerando a natureza de “tijolo” dos ativos e sua localização privilegiada em São Paulo. Em sua participação no programa Liga de FIIs, Didziakas esclareceu que a recente demora na locação de imóveis do PVBI11 não indica problemas estruturais intrínsecos, mas sim uma consequência momentânea do atual ciclo de mercado, que exibe uma marcante diferença de valores entre diversas regiões metropolitanas.
PVBI11: Imóveis de Luxo com Desconto Expressivo de 32%
A situação que o fundo PVBI11 enfrenta decorre diretamente do alto valor praticado na Faria Lima, que hoje exibe um múltiplo de preços superior ao de outras áreas comerciais importantes da capital paulista. Conforme informações apuradas pelo Clube FII, o indicador Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) do PVBI11 está em 0,68, o que implica um desconto substancial de 32% em relação ao seu valor patrimonial real.
A composição do portfólio do PVBI11 abrange alguns dos mais renomados e valorizados empreendimentos da cidade de São Paulo. Entre eles, destacam-se ativos de alto padrão, como o Union Faria Lima e o Vila Olímpia Corporate. Ambos os edifícios são classificados como AAA, denotando a máxima categoria em termos de localização, infraestrutura e serviços.
Didziakas assinala que esses imóveis têm capacidade para alcançar aluguéis na faixa de R$ 300 a R$ 320 por metro quadrado. Entretanto, a forte competição vinda de outras regiões que ainda oferecem preços mais atrativos, como Chucri Zaidan e Berrini, tem provocado uma lentidão inesperada na ocupação dos espaços do fundo. Muitos inquilinos potenciais têm optado por endereços alternativos, mesmo que apresentem uma localização inferior, devido às condições de preços mais vantajosas que encontram.
Nesse contexto, o especialista da Buildings interpreta o momento atual como uma conjuntura favorável para investidores atentos. Segundo sua análise, sob o ponto de vista da qualidade do ativo físico (tijolo), o PVBI11 não apresenta nenhum tipo de fragilidade ou deficiência. Essa dificuldade passageira na taxa de absorção dos imóveis pode, na verdade, configurar uma excelente janela de oportunidade para aqueles que buscam construir ou ampliar sua posição no fundo, especialmente em um período de queda geral na vacância do mercado de escritórios.
Para o sócio da Buildings, Fernando Didziakas, a paciência estratégica pode resultar em recompensas significativas para os investidores do FII. Adquirir cotas que representam vacância em um portfólio da magnitude e qualidade do PVBI11 oferece a possibilidade de obter um ganho em duas frentes: primeiramente, pela valorização esperada das cotas à medida que o mercado reconhece seu valor intrínseco e os aluguéis se consolidam; e, em segundo lugar, pelo potencial aumento dos dividendos distribuídos conforme a taxa de ocupação dos imóveis se eleva. Este efeito sinérgico pode gerar um retorno substancial ao longo do tempo.
Imagem: infomoney.com.br
“Muitos investidores ficam frustrados com a demora na locação de certos imóveis do fundo, mas a experiência mostra que, quando a ocupação acontece, o valor das cotas reflete essa melhora de forma contundente”, pontuou Didziakas. Ele também destacou a diferença crucial entre a vacância presente nos imóveis do PVBI11 e em outras regiões menos prestigiadas: “É uma situação muito diferente comprar vacância em locais como Alphaville ou no Rio de Janeiro. Aqui estamos falando dos melhores ativos na melhor localização do país, no coração financeiro de São Paulo.”
Essa disparidade acentuada reforça a convicção de que o FII PVBI11 está sendo negociado com um desconto considerável quando comparado ao seu verdadeiro potencial imobiliário e valor de mercado. A confiança no valor intrínseco do portfólio é tanta que Didziakas afirmou categoricamente que a gestão não realizaria uma venda caso surgisse um comprador disposto a pagar apenas o valor patrimonial, pois “todos sabem o quanto esses ativos realmente valem”. Este tipo de FII oferece uma porta de entrada para investimentos imobiliários com menor capital inicial, permitindo que os cotistas sejam proprietários fracionários de grandes empreendimentos sem a burocracia de comprar imóveis físicos diretamente. Para entender melhor os mecanismos desses investimentos, confira o guia completo sobre o que são Fundos Imobiliários.
A entrevista completa com Fernando Didziakas sobre o tema foi exibida na edição semanal do programa Liga de FIIs. Este programa é transmitido todas as quartas-feiras, às 18h, por meio do canal do InfoMoney no YouTube, onde também é possível revisitar todas as edições anteriores para aprofundar-se em análises de mercado.
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A situação do FII PVBI11 exemplifica a dinâmica de mercado, onde oportunidades de investimento de alto calibre podem surgir em meio a ajustes setoriais. Analisar portfólios robustos, como o do PVBI11, em momentos de desconto pode ser uma estratégia recompensadora para investidores. Para mais análises aprofundadas sobre o mercado financeiro e investimentos, continue acompanhando nossa editoria de Economia.
Crédito da imagem: InfoMoney
